自从美国开始减息，市场不停吹风话系入市好机会，好多西饼客大手客都「闻风而至」出嚟买楼投资，甚至连炒家都纷纷出动，几个月快赚几十万就走。讲到灯神都有啲心郁郁想买返间收租，可惜喺香港一层楼闲闲地都要几百万，灯神自问实力唔够，好难话买就买。
不过最近有位相熟代理听完之后，即刻拍晒膊头同灯神讲「唔使担心」，佢有间绝世笋盘要介绍俾我，九龙市区一房，唔使100万！灯神听完当堂吓一跳，然后就决定跟代理上去睇睇到底有无「伏」。
上述嘅单位位处深水埗大南街152号，属单幢式唐楼。地理位置嚟讲算几方便，距离深水埗同太子地铁站都系5至8分钟路程，远望仲见到南昌个边嘅豪宅群。不过大厦楼龄已经68年，外观睇都颇为残旧，门口位仲要被两间纸扎舖夹住，虽然灯神就无做亏心事，但如果夜晚自己一个返屋企都咪话唔惊。
上到单位，可以见到个单位嘅大门偏窄，原来铁闸系用半趟闸门，只开到一半，灯神需要打侧个人先行到入去。而且入到去之后发现仲有两道门，代理解释原来单位早年已经拆咗契，分拆成为两间单位，宜家隔离仲有另一户住紧，出入需要共用头先个道铁闸。
而今次睇嘅呢户实用面积约181平方呎，一房一厅间隔，属银主盘。单位开则方正实用，楼底都几高，不过因为全屋仅房间有窗，客厅仅依靠一个玻璃折叠窗口嚟采光，所以整体感觉较局促。而且好明显见到单位已经日久失修，周围布满晒灰尘同污渍。内龙装修方面则富有「年代感」，地板同墙身大多铺上白色瓷砖，属旧式设计。
灯神仲留意到，屋内部份昔日摆设依然放置喺原位，客厅墙上面仲挂住咗个月历，但仔细睇睇，月历嘅时间竟然停留喺2021年2月；相信原业主当时已经搬离，即系成间屋丢空接近4年。
终于嚟到单位嘅重灾区——厨房同厕所。一行入去已经见到厨房个残旧程度比客厅更严重，除咗地板同墙砖有唔少污垢同损毁，墙身油漆亦有剥落，接近抽油烟机嘅墙身仲有好多发黄同熏黑嘅痕迹。而且见到厨房空间都非常狭窄，只可以容纳一个人出入，抽油烟机下方相信系放炉头嘅位置，而后方就系锌盘。基本上工作位置好少，切菜都无位，更加放唔落电饭煲或微波炉等电器。
厨房再行入少少就系厕所。你无睇错，单位嘅厕所同厨房竟然系相连嘅，中间连门都无，只用一块浴帘分隔开。厕所同样空间狭窄，只有一个身位，虽然齐备热水炉、花洒同洗手盘，但就分间唔出淋浴间；冲凉无得干湿分离之余，会好容易淋湿埋隔离厨房。由客厅望入去，厨房、厕所、浴室真系好似「三合一」。
灯神抬头望一望，仲发现浴帘嘅上方系完全互通，无砌任何墙分割，咁厕所嘅气味咪会传到去厨房啰？相信原业主都考虑到呢个问题，特意喺厨房装咗部双涡轮抽油烟机，而且见到部机仲非常新净，同个厨房完全系「格格不入」，估计应该唔系装咗好耐。所以灯神相信部机除咗可以抽走煮饭时嘅油烟外，仲可以顺便抽走埋厕所异味，一举两得，真系非常贴心！
参观完一轮，可能见到灯神面有难色啦，代理即刻落力解释话，虽然间屋睇落就烂咗少少，但个价钱更加系「抵到烂」。银主宜家叫价99万元放盘，售价一球都唔使，折合呎价约5,500元。只要装修执返靓，参考返同区近期租盘，呢个单位租值一定有7,000蚊以上。
灯神即刻计一计，如果按99万叫价计算，即系呢个单位每年租务回报至少有8.4厘，高过宜家啲新盘回报两倍有多。代理仲话，银主呢口叫价系「仲有得倾」，相信实际回报可以更高。而且呢个单位亦系佢地手头上最平嘅盘源，无其他单位造价可以低过佢。
不过代理指出，呢个单位有个最「致命」嘅缺点就系无楼契，代表买家申请唔到按揭，需要FULL PAY买入；而且未来有意将单位转手都会比较困难。
虽然灯神都觉得呢个单位有咁高回报真系好吸引，但连同装修费用至少要拎百几万CASH出嚟。加上成幢楼属「三无大厦」，即系无业主立案法团、无任何居民组织及无管理公司的大厦，有咩事起上嚟要管理嘅风险同成本都唔细。睇嚟想执鸡有啲难度，呢只「鸡」都系留返比班资深投资者去执啦。